Comprar un departamento para ponerlo en renta implica pensar en dos personas: quien compra la propiedad y quien eventualmente la habitará.
Por eso, preguntarse qué tipo de departamento buscan los inquilinos puede ser más útil que comenzar por una lista de amenidades o por el número de metros cuadrados.
Una persona que vive sola puede tener prioridades diferentes a las de una pareja, una familia pequeña o un profesionista que trabaja parcialmente desde casa. La propiedad que resulta atractiva para un perfil puede no serlo para otro.
Además, la vivienda en renta representa una parte relevante del mercado habitacional mexicano. De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2020 del INEGI, 17.3% de las viviendas particulares habitadas del país se encontraban en situación de renta. El mismo dato muestra que la proporción de viviendas alquiladas pasó de 14% en 2010 a 17.3% en 2020.
Esto ayuda a entender por qué, para quien analiza comprar un departamento con intención de rentarlo, conocer las necesidades del posible inquilino puede ser un punto de partida importante.
No existe un departamento ideal para todos los inquilinos
Uno de los primeros aspectos que conviene entender es que no todos los inquilinos buscan lo mismo.
El perfil del arrendatario puede cambiar las prioridades de una propiedad.
Una persona que vive sola
Puede valorar:
- Una distribución eficiente.
- Una recámara.
- Espacios fáciles de mantener.
- Una ubicación conveniente.
- Áreas comunes que realmente utilice.
Una pareja
Puede priorizar:
- Mayor almacenamiento.
- Dos recámaras.
- Espacios sociales.
- Estacionamiento.
- Flexibilidad para trabajar desde casa.
Un profesionista
Puede buscar:
- Un espacio para trabajar.
- Privacidad.
- Servicios cercanos.
- Buena conectividad.
- Una vivienda práctica para su rutina.
Una familia pequeña
Probablemente tendrá otras prioridades:ç
- Mayor número de recámaras.
- Almacenamiento.
- Espacios comunes.
- Seguridad.
- Servicios cotidianos cercanos.
Por eso, antes de preguntar cuál es el mejor departamento para rentar, conviene plantearse otra pregunta:
¿Para quién quiero que sea atractivo?
El tamaño no lo es todo: la distribución también importa
Cuando se compara una propiedad con otra, los metros cuadrados suelen convertirse en uno de los primeros criterios.
Sin embargo, el tamaño por sí solo no explica cómo funciona una vivienda.
El INEGI, a través de la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), analiza características como las dimensiones de la vivienda, los espacios disponibles para realizar actividades domésticas y diferentes aspectos relacionados con la satisfacción de quienes la habitan.
Esto resulta relevante al analizar un departamento destinado a renta.
Dos propiedades con una superficie similar pueden ofrecer experiencias diferentes dependiendo de:
- La distribución.
- La circulación.
- La iluminación.
- El almacenamiento.
- La privacidad.
- La relación entre las áreas.
Para un inquilino, que el espacio funcione correctamente durante todos los días puede ser más importante que contar con algunos metros adicionales que no utiliza.
¿Una o dos recámaras? Depende del perfil de renta
No existe una regla universal que determine que una configuración es mejor que otra.
Un departamento de una recámara puede responder a las necesidades de:
- Personas que viven solas.
- Parejas.
- Profesionistas.
- Algunos perfiles de estancia temporal.
Mientras que uno de dos recámaras puede ampliar las posibilidades hacia:
- Parejas que necesitan un espacio adicional.
- Familias pequeñas.
- Personas que trabajan desde casa.
- Compañeros de vivienda.
La pregunta importante es qué perfil de arrendatario existe en el mercado donde se encuentra la propiedad.
Por eso, antes de elegir un departamento para renta, conviene analizar la relación entre el producto y el público al que podría dirigirse.
¿Qué características valoran los inquilinos además del espacio?
El departamento no existe de manera aislada.
La experiencia de vivir en una propiedad también está relacionada con aspectos como la iluminación, ventilación, distribución y facilidad de uso.
Iluminación y ventilación natural
La ENVI 2020 del INEGI incluyó preguntas específicas sobre el grado de satisfacción de los habitantes respecto a la iluminación y ventilación natural de sus viviendas.
En los resultados nacionales de viviendas propias, 66.4% de los informantes señaló estar muy satisfecho con la iluminación natural, mientras que 68.1% manifestó estar muy satisfecho con la ventilación natural.
Estos datos no significan que una propiedad con mejor iluminación necesariamente se rente más, pero sí muestran que son características que los propios habitantes consideran al evaluar su vivienda.
Almacenamiento
Un espacio puede resultar atractivo visualmente, pero si no ofrece lugares suficientes para guardar las pertenencias cotidianas, su funcionalidad puede disminuir.
Estacionamiento
Dependiendo de la ciudad, ubicación y perfil del inquilino, contar con un espacio para vehículo puede formar parte de sus prioridades.
Áreas comunes
No todas las amenidades tienen el mismo valor para todos los perfiles.
Un gimnasio, terraza, área social o espacio de trabajo puede resultar atractivo dependiendo de quién utilizará la propiedad y de cómo desarrolla su rutina.
Mantenimiento
Para una persona que renta, la facilidad para mantener el espacio en buenas condiciones también puede formar parte de su experiencia.
La ubicación importa, pero conviene analizarla desde el punto de vista del inquilino
La ubicación es importante, pero para una propiedad destinada a renta conviene cambiar la pregunta.
En lugar de pensar solamente:
“¿Es una buena zona?”
puede ser más útil preguntarse:
“¿Para quién resulta conveniente esta zona?”
Un profesionista puede valorar la cercanía con su trabajo.
Un estudiante puede priorizar la proximidad con su universidad.
Una familia puede buscar servicios cotidianos.
Una persona con un esquema de trabajo híbrido puede dar mayor importancia a contar con servicios y actividades cercanas.
El propio INEGI contempla dentro de la ENVI variables relacionadas con la satisfacción respecto a la relación distancia-tiempo entre la vivienda y distintos servicios, actividades e instalaciones.
Esto permite analizar la ubicación no solamente desde el mapa, sino desde la rutina de quien podría habitar el departamento.
¿Qué tipo de departamento puede ser más práctico para rentar?
Más que buscar una fórmula universal, conviene evaluar cinco variables:
1. Perfil del inquilino
Define quién podría vivir en la propiedad.
2. Distribución
Analiza si los espacios tienen una función clara y si la circulación resulta práctica.
3. Tamaño
No necesariamente se trata de tener más metros, sino de aprovecharlos.
4. Ubicación
Evalúa qué actividades, servicios y puntos de interés tiene cerca el potencial arrendatario.
5. Costos de operación
Considera mantenimiento y otros gastos asociados a la propiedad.
Una propiedad puede resultar más atractiva para determinado perfil cuando existe una buena relación entre estas variables y sus necesidades.
¿Cómo elegir un departamento pensando como inquilino?
Antes de comprar, intenta recorrer mentalmente el día de la persona que podría rentarlo.
Pregúntate:
¿Dónde trabajaría?
¿Dónde guardaría sus cosas?
¿Cómo recibiría visitas?
¿Dónde estacionaría su vehículo?
¿Qué servicios necesitaría cerca?
¿Qué espacios utilizaría todos los días?
Estas preguntas pueden revelar aspectos que una visita rápida al departamento no siempre permite detectar.
¿Qué revisar antes de comprar un departamento destinado a renta?
Antes de tomar una decisión, conviene analizar:
- Perfil del posible inquilino.
- Distribución.
- Número de recámaras.
- Espacios de almacenamiento.
- Iluminación y ventilación.
- Estacionamiento.
- Áreas comunes.
- Servicios y actividades cercanas.
- Costos de mantenimiento.
- Características generales del desarrollo.
La idea no es encontrar una propiedad que “le guste a todo el mundo”, sino identificar una propuesta residencial que tenga sentido para un público concreto.
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Para quien analiza una propiedad destinada a renta, conocer las características particulares de cada proyecto permite comparar qué tipo de producto puede responder mejor a las necesidades del mercado al que busca dirigirse.
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Checklist: antes de elegir un departamento para renta
- Define el perfil de inquilino que buscas.
- Analiza la distribución, no solamente los metros cuadrados.
- Revisa recámaras y espacios de almacenamiento.
- Considera iluminación y ventilación.
- Evalúa estacionamiento y áreas comunes.
- Analiza los servicios y actividades cercanas.
- Considera los costos de mantenimiento.
- Compara la propiedad con otras opciones dirigidas al mismo perfil.
Conclusión: el mejor departamento para rentar responde a una necesidad concreta
Entonces, ¿qué tipo de departamento buscan los inquilinos?
La respuesta depende del perfil al que se dirige la propiedad.
Más que buscar una característica aislada, conviene analizar el conjunto: distribución, tamaño, ubicación, servicios, áreas comunes y costos de operación.
Para un inversionista, pensar como inquilino puede ser una forma útil de evaluar si un departamento tiene una propuesta residencial clara.
Porque una propiedad destinada a renta no solamente debe resultar atractiva al momento de comprarla: también debe tener sentido para la persona que eventualmente vivirá en ella.
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Referencias:
- INEGI — Censo de Población y Vivienda 2020. Principales resultados. Estados Unidos Mexicanos https://www.inegi.org.mx/contenidos/productos/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/nueva_estruc/702825198060.pdf
- INEGI — Encuesta Nacional de Vivienda 2020. Diseño conceptual https://www.inegi.org.mx/contenidos/programas/envi/2020/doc/envi_2020_diseno_conceptual.pdf
- INEGI — Encuesta Nacional de Vivienda 2020. Presentación de resultados https://www.inegi.org.mx/contenidos/programas/envi/2020/doc/envi_2020_presentacion.pdf
- INEGI — Encuesta Nacional de Vivienda 2020: catálogo y documentación https://www.inegi.org.mx/rnm/index.php/catalog/695
- Grupo VEQ — Desarrollos inmobiliarios https://grupveq.com/desarrollos/
